Giá Xây Nhà Phần Thô Bao Gồm Những Gì? Báo Giá Mới Nhất 2026

 

Rất nhiều gia chủ khi chuẩn bị xây dựng mái ấm đều băn khoăn với câu hỏi: Giá xây nhà phần thô bao gồm những gì? và đơn giá thi công thô tính trên mỗi mét vuông bao nhiêu tiền? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích cụ thể, minh bạch từng hạng mục tài chính, vật tư để anh/chị hiểu rõ cấu trúc của một bộ đơn giá xây thô mới nhất năm 2026, từ đó chủ động dự toán ngân sách phù hợp cho ngôi nhà của mình.

Trong xây dựng nhà ở dân dụng hiện nay, thị trường thường chia làm 2 hình thức khoán thầu phổ biến: Xây nhà phần thô + Nhân công hoàn thiện và Xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay). Tùy thuộc vào quỹ thời gian và kinh nghiệm giám sát, Chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức khoán thầu phù hợp.

Mỗi gói thầu đều có ưu và nhược điểm khác nhau. Để giúp bạn chuẩn bị ngân sách chính xác nhất, chúng tôi sẽ phân tích chuyên sâu xem một bộ giá xây nhà phần thô bao gồm những gì ngay dưới đây:

1. Bản chất giá xây nhà phần thô bao gồm những gì?

Để hiểu rõ giá xây nhà phần thô bao gồm những gì, chủ đầu tư cần biết rằng chi phí này được cấu thành từ hai phần cốt lõi không thể tách rời: Toàn bộ vật tư thô do nhà thầu cung cấp và Toàn bộ nhân công (bao gồm nhân công xây thô + nhân công hoàn thiện).

Về mặt kết cấu, gói thầu này đảm bảo hoàn thiện phần khung xương chịu lực chính từ móng đến mái, hệ thống tường bao, tường ngăn phòng và hệ thống đường ống kỹ thuật âm tường, âm sàn cơ bản (điện, nước) của ngôi nhà.

Tùy theo thỏa thuận, nhưng đa số phần thô được xác nhận tính từ phần đài cọc trở lên để nhà thầu thi công thực hiện. Nghĩa là phần cọc ép hoặc khoan nhồi sẽ được Chủ nhà thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện hoặc có thể giao khoán trực tiếp cho nhà thầu thi công phần thô.

Chi tiết 12 hạng mục công việc nằm trong giá xây nhà phần thô:

1. Định vị & Chuẩn bị: Định vị và chuẩn bị mặt bằng thi công công trình.

2. Thi công phần cọc: Thực hiện phá dỡ đầu cọc và định vị móng (nếu chủ đầu tư giao khoán cho nhà thầu thực hiện).

3. Phá dỡ đầu cọc và định vị móng: Đào đất, cắt đầu cọc theo đúng cao độ kỹ thuật.

4. Thi công móng và phần ngầm: Thi công phần móng (đài và dầm móng); thi công phần âm dưới đất bao gồm: bể nước ngầm, bể tự hoại (bể phốt) và hệ thống ống thoát nước âm nền.

5. Thi công kết cấu thân: Thi công hệ thống khung cột, dầm, sàn kết cấu của các tầng.

6. Thi công kết cấu mái: Thi công phần mái theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

7. Xây tường bao & Tường ngăn: Xây gạch, tô trát phẳng hoàn thiện toàn bộ tường ngăn phòng và tường bao che.

8. Đi đường ống âm kỹ thuật: Thi công hệ thống ống luồn dây điện và ống cấp thoát nước âm tường, âm sàn.

9. Nhân công ốp lát hoàn thiện: Cung cấp thợ thực hiện ốp lát gạch nền các tầng và gạch phòng vệ sinh (chủ nhà mua vật tư gạch, keo dán/xi măng).

10. Nhân công lắp thiết bị hoàn thiện: Cung cấp thợ thực hiện lắp đặt các thiết bị điện nước hoàn thiện như bồn cầu, lavabo, đèn chiếu sáng, công tắc, ổ cắm.

11. Nhân công hạng mục phụ: Cung cấp nhân công thực hiện các hạng mục khác nếu có theo thỏa thuận hợp đồng.

12. Vệ sinh & Bàn giao: Vệ sinh cơ bản công trình và bàn giao trực tiếp cho Chủ đầu tư.

2. Lợi ích và hạn chế của gói xây nhà phần thô

Khi đã nắm rõ giá xây nhà phần thô bao gồm những gì, Chủ đầu tư sẽ dễ dàng đánh giá được những ưu và nhược điểm khi lựa chọn hình thức khoán thầu này:

2.1 Ưu điểm

• Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu: Khi ký hợp đồng phần thô, Chủ nhà có thể tập trung ngân sách cho phần xây dựng phần khung cơ bản của ngôi nhà - phần bắt buộc và chi phí luôn cố định. Vì chưa đầu tư ngay cho phần hoàn thiện nội thất nên gánh nặng về tài chính, chi phí được giảm đi đáng kể. Ngoài ra, Chủ đầu tư còn tiết kiệm được thời gian vì phần thô của nhà thường hoàn thành rất nhanh.

• Tính linh động và thay đổi linh hoạt: Sự linh động này thể hiện rõ nhất ở khâu hoàn thiện. Chủ đầu tư không bị bó buộc phải chọn một loại vật tư hoàn thiện cố định do nhà thầu đề xuất, từ đó có nhiều sự lựa chọn để tùy chỉnh vật tư hoàn thiện, nội thất cũng như thiết bị tùy theo sở thích và năng lực tài chính ở từng giai đoạn.

• Kiểm soát chất lượng chặt chẽ: Việc chỉ tập trung vào giám sát phần thô giúp chủ nhà kiểm soát nhiều hơn cho chất lượng phần xương sống công trình. Nhà thầu xây thô bắt buộc phải có kế hoạch và biện pháp thi công rõ ràng, chi tiết để trình chủ nhà phê duyệt.

• Phù hợp đặc thù nhu cầu kinh doanh: Đối với các lĩnh vực kinh doanh đặc thù như cho thuê nguyên căn thô hoặc cho thuê theo yêu cầu riêng của đối tác, việc thi công phần thô là nhu cầu bắt buộc. Việc hoàn thiện căn nhà sau đó sẽ do bên thuê thực hiện theo mục đích thương mại, giúp đảm bảo lợi ích tối đa cho Chủ đầu tư.

2.2 Nhược điểm

• Dễ phát sinh chi phí xây nhà: Vì chỉ có phần xây thô là có chi phí cố định, nếu Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm khái toán tổng mức đầu tư tổng thể thì rất dễ phát sinh thêm nhiều ngân sách cho việc mua sắm vật tư hoàn thiện sau này.

• Quản lý tiến độ công trình khó khăn: Do phân chia phần thô và phần hoàn thiện nội thất thành các đơn vị riêng biệt nên việc quản lý tiến độ tổng thể cực kỳ phức tạp, dễ dẫn đến tình trạng chồng chéo và khiến tiến độ hoàn thành công trình bị trễ.

• Tốn thời gian quản lý, giám sát thực hiện: Với việc có nhiều nhà thầu cùng tham gia thực hiện một công trình, đòi hỏi Chủ đầu tư phải dành nhiều thời gian để giám sát cũng như điều phối, phối hợp các nhà thầu nhằm đảm bảo công trình đạt chất lượng và thời gian thi công.

3. Bảng báo giá xây nhà phần thô tham khảo năm 2026

Dưới đây là bảng phân chia đơn giá thi công phần thô và nhân công hoàn thiện theo từng loại hình công trình phổ biến hiện nay:

Gói Dịch Vụ Phần Thô	Đơn Giá Thi Công (đ/m²)	Đặc Điểm Kết Cấu Áp Dụng	Chính Sách Bảo Hành & Ưu Đãi
Gói Nhà Cấp 4	3.800.000	Áp dụng cho công trình nhà cấp 4, nhà một trệt (có gác lửng hoặc không). Kết cấu móng đơn, trụ bê tông cốt thép, tường xây gạch. Đây là giải pháp xây nhà phần thô giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo tuyệt đối các yếu tố kỹ thuật xây dựng.	• Miễn phí giấy phép xây dựng & bản vẽ thiết kế kết cấu nhà. • Bảo hành kết cấu 03 năm. • Bảo hành chống thấm 05 năm.
Gói Nhà Phố	4.000.000 – 4.800.000	Áp dụng cho các công trình nhà phố hiện đại, nhà ống đô thị từ 2 tầng trở lên.	• Miễn phí hồ sơ thiết kế kỹ thuật & GPXD khi ký hợp đồng. • Bảo hành kết cấu dài hạn.
Gói Biệt Thự	4.500.000 – 5.000.000	Áp dụng cho các công trình biệt thự hiện đại, villa nghỉ dưỡng sân vườn, biệt thự tân cổ điển có kết cấu phức tạp.	• Tặng gói thiết kế kiến trúc. • Giám sát kỹ thuật túc trực trực tiếp. • Bảo hành kết cấu dài hạn.

Lưu ý kỹ thuật: Đơn giá xây nhà phần thô có thể thay đổi tùy theo điều kiện thực tế của mỗi công trình: quy mô tổng diện tích, độ phức tạp của bản vẽ kiến trúc, đường vận chuyển vật tư vào hẻm nhỏ, điều kiện địa chất thi công đặc thù của nền đất. Vì vậy, đơn giá xây thô có thể thay đổi tăng giảm theo điều kiện thực tế. Để có đơn giá xây thô chính xác nhất, đơn vị xây dựng sẽ cử cán bộ kỹ thuật đến khảo sát địa hình thực tế và báo giá chi tiết.

Đơn giá xây nhà phần thô nêu trên chưa bao gồm Thuế VAT, các khoản phí và lệ phí xây dựng liên quan.

Đơn giá xây nhà phần thô - Gói nhà cấp 4.

♦ Xây nhà phần thô - gói nhà phố : 4.000.000 đồng/m2 đến 4.800.000 đồng/m2.

Đơn giá xây nhà phần thô - Gói nhà phố

♦ Xây nhà phần thô - gói biệt thự: từ 4.500.000 đồng/m2 đến 5.000.000 đồng/m2

Đơn giá xây nhà phần thô - Gói Biệt thự

Giá xây nhà phần thô tại Đà Lạt, Lâm Đồng được Xây dựng Winta xây dựng riêng cho đặc thù mỗi gói riêng. Đơn giá xây nhà phần thô có thể thay đổi tùy theo điều kiện thực tế mỗi công trình, tùy theo quy mô, độ phức tạp, đường vận chuyển, điều kiện thi công mỗi công trình. Vì vậy, đơn giá xây thô có thể thay đổi tăng giảm theo điều kiện mỗi công trình. Để có đơn giá xây thô thực tế, Xây dựng WINTA sẽ cử cán bộ kỹ thuật khảo sát địa hình thực tế và báo giá cụ thể.

Đơn giá xây nhà phần thô tại Lâm Đồng nêu trên chưa bao gồm Thuế VAT; phí và lệ phí xây dựng.

>>>> Tham khảo thêm bài viết:

                                                   Bảng báo giá xây nhà phần thô Đà Lạt Lâm Đồng năm 2026.

                                                   Bảng báo giá xây nhà trọn gói Lâm Đồng năm 2026.

4. Hướng dẫn cách tính diện tích quy đổi xây dựng phần thô

Để áp dụng đơn giá một cách chuẩn xác, diện tích xây dựng phần thô quy đổi được tính bằng diện tích sàn sử dụng nhân với hệ số quy đổi xây dựng chuẩn dưới đây:

4.1 Hệ số tính diện tích quy đổi xây dựng chi tiết:

• Hệ số đối với Tầng hầm:

  • Bán hầm có cốt hầm sâu từ -1.5m đến -2.0m so với cốt +0.000: Hệ số hầm = 1.5 – 1.8.

  • Hầm có cốt sâu từ -2.0m đến -3.6m so với cốt +0.000: Hệ số hầm = 2.0.

  • Công trình có từ hai tầng hầm trở lên: Hệ số hầm = 3.0.

  • Ví dụ mẫu: Tính diện tích quy đổi của 1 tầng hầm có chiều sâu -2.2m so với cốt tầng trệt, diện tích mặt bằng hầm là 100m2. Diện tích quy đổi xây dựng = $100m² \times 2 = 200m²$ (lấy số mét vuông này nhân với đơn giá phần thô).

• Hệ số đối với kết cấu Móng và kết cấu Mái:

  • Đối với móng đơn: Hệ số móng = 20% diện tích tầng trệt.

  • Đối với móng băng / móng cọc: Hệ số móng = 40% diện tích tầng trệt.

  • Đối với móng bè toàn diện: Hệ số móng = 100% diện tích tầng trệt.

  • Đối với mái tôn cơ bản: Hệ số mái = 20% diện tích tầng áp mái.

  • Đối với mái tôn giả ngói: Hệ số mái = 30% diện tích tầng áp mái.

  • Đối với mái ngói hệ kèo sắt: Hệ số mái = 40% diện tích hệ mái.

  • Đối với sàn bê tông cốt thép (mái phẳng): Hệ số mái = 50% diện tích mái.

  • Đối với mái bê tông cốt thép đúc nghiêng (mái xiên): Hệ số mái = 100% diện tích mái.

  • Diện tích sàn sử dụng của các tầng ở: Tính 100% diện tích thực tế.

Công thức tổng quát: Diện tích xây dựng phần thô quy đổi = Diện tích quy đổi tầng hầm + Diện tích móng quy đổi + Diện tích các tầng ở + Diện tích mái quy đổi.

Hệ số tính diện tích xây nhà phần thô Lâm Đồng

 

5. Một số lưu ý quan trọng khi triển khai thi công phần thô

Khi triển khai thi công xây nhà phần thô, Chủ đầu tư và đơn vị thầu cần đặc biệt chú ý đến các vấn đề cốt lõi sau đây để đảm bảo tính an toàn kết cấu và pháp lý:

5.1 Thiết kế hợp lý và đồng bộ công năng

Việc cẩn trọng trong khâu thiết kế ban đầu cũng như chi tiết kỹ thuật cực kỳ quan trọng. Bước này giúp Chủ đầu tư phê duyệt được phương án tối ưu nhất từ phong cách kiến trúc, công năng sử dụng cho đến việc đáp ứng hoàn toàn theo quy định của Giấy phép xây dựng được cấp. Sự trao đổi kỹ lưỡng giữa đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư với Chủ nhà sẽ giúp tìm ra giải pháp thiết kế tối ưu, tránh tối đa việc đập phá thay đổi kết cấu trong quá trình thi công.

5.2 Tuân thủ tuyệt đối theo giấy phép xây dựng được cấp

Điều này là yêu cầu bắt buộc của cơ quan quản lý đô thị. Nhà thầu phải thực hiện kỹ càng việc định vị mặt bằng công trình chuẩn xác ngay từ công đoạn làm móng. Công trình xây dựng phải đảm bảo đúng khoảng lùi, lộ giới, chỉ giới xây dựng, cốt cao độ và tổng chiều cao nhà. Việc thi công chính xác phần thô theo đúng hồ sơ xin phép xây dựng sẽ đảm bảo cho việc tuân thủ quản lý xây dựng, giúp quá trình nghiệm thu hoàn công công trình đổi sổ diễn ra thuận lợi.

5.3 Quản lý chặt chẽ chất lượng công trình

Thi công phần thô nhà được ví là xương sống, là hệ khung chịu lực cốt lõi của toàn bộ công trình. Vì vậy, việc cam kết chủng loại vật tư sử dụng (thép, xi măng, gạch, cát, đá), yêu cầu nghiệm thu kỹ thuật và biện pháp thi công phải được quy định rõ ràng, minh bạch trong hợp đồng xây dựng, đồng thời được giám sát chặt chẽ, thực hiện nghiêm túc trực tiếp tại công trình.

5.4 Quản lý sát sao tiến độ thi công

Để đảm bảo tiến độ thực hiện phần thô không bị kéo dài, nhà thầu thi công phải lập bảng tiến độ chi tiết và cam kết thực hiện đúng tiến độ. Việc tuân thủ tiến độ thô sẽ đảm bảo cho Chủ đầu tư chủ động lên phương án cho các hạng mục hoàn thiện tiếp theo (gạch lát, thạch cao, sơn nước, nội thất), giúp hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo đúng kế hoạch đã đề ra.

6. Hợp đồng xây nhà phần thô gồm những gì?

Hợp đồng thi công xây nhà phần thô là văn bản pháp lý tối cao quy định quyền lợi giữa hai bên, bao gồm các nội dung cụ thể như sau:

• Thông tin pháp lý của Hai bên ký kết hợp đồng (Chủ đầu tư và Đại diện nhà thầu).

• Các nội dung công việc cụ thể Bên A giao thầu cho Bên B thực hiện (và nêu rõ các nội dung công việc không thực hiện, các nội dung hạng mục thương thảo hợp đồng sau...).

• Danh mục cam kết chủng loại vật tư, vật liệu đưa vào công trình sử dụng.

• Khối lượng xây dựng dự kiến và chi phí thực hiện tổng thể.

• Các giai đoạn thanh toán và hạn mức tạm ứng theo tiến độ công trình.

• Các cam kết về thời gian bảo hành và cam kết tiến độ thực hiện chi tiết.

• Quyền hạn và nghĩa vụ của Hai Bên.

• Điều khoản quy định về việc tạm dừng hoặc hủy bỏ hợp đồng.

• Các điều khoản chung ràng buộc trách nhiệm của Hai Bên...

Hợp đồng xây nhà phần thô là sự thống nhất kỹ càng trước khi khởi công, giúp tránh được những vướng mắc pháp lý không đáng có sau này. Việc lập hợp đồng chặt chẽ, đầy đủ mọi yêu cầu công việc cụ thể dựa trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi Hai Bên sẽ đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng tuyệt đối trong suốt quá trình hợp tác.

7. Trình tự các bước thi công xây nhà phần thô chuẩn kỹ thuật

Trong quá trình xây dựng một ngôi nhà, thi công phần thô đóng vai trò quan trọng hàng đầu để đảm bảo kết cấu vững vàng và an toàn. Dưới đây là 5 bước trình tự cơ bản được áp dụng khi thực hiện phần thô:

1. Chuẩn bị công trình: Công tác chuẩn bị mặt bằng thi công cực kỳ quan trọng. Bao gồm: cắm mốc xác định ranh giới đất, ký biên bản giáp ranh với các hộ liền kề, giác móng và chuẩn bị mặt bằng tập kết vật tư sạch. Phải xác định cố định chính xác vị trí công trình trước khi xây dựng.

2. Xây dựng móng: Móng là phần nền tảng chịu lực của ngôi nhà, tùy theo địa chất địa hình của nền đất mà kỹ sư sẽ quyết định áp dụng móng ép cọc, móng khoan nhồi, móng bè, móng băng hoặc móng đào đắp...

3. Xây dựng khung cột và sàn: Bước này liên quan đến việc lắp dựng cốp pha, đan cốt thép và đổ bê tông cho hệ thống khung cột, khung sườn, dầm và sàn, hình thành cấu trúc chịu lực chính cho ngôi nhà.

4. Lắp kèo và mái: Sau khi hoàn tất việc xây dựng khung cột và sàn các tầng, tiếp theo là công đoạn gắn kèo và lợp mái (mái tôn, mái ngói hoặc đúc mái phẳng) để ngôi nhà được bảo vệ khỏi các yếu tố thời tiết.

5. Xây dựng tường và nền: Giai đoạn này bao gồm việc xây tường bao, tường ngăn phòng, tô trát phẳng bề mặt bên trong và bên ngoài, làm nền và chuẩn bị cho công tác lát gạch, hoàn thiện bề mặt ngôi nhà.

8. Các ưu đãi và cam kết từ đơn vị thi công uy tín

Khi tìm kiếm dịch vụ xây nhà phần thô chuyên nghiệp, việc lựa chọn một nhà thầu uy tín với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư dày dạn kinh nghiệm thực chiến sẽ cam kết mang đến cho bạn một ngôi nhà vững chắc, an toàn và đúng tiến độ.

Khi liên hệ với các đơn vị xây dựng chuyên nghiệp, gia chủ sẽ được hỗ trợ:

• Khảo sát địa hình, mặt bằng công trình hoàn toàn miễn phí.

• Tư vấn phương án xây dựng tối ưu phù hợp với ngân sách đầu tư.

• Cung cấp bảng báo giá bóc tách chi tiết từng hạng mục vật tư rõ ràng.

• Cam kết bằng văn bản không phát sinh chi phí bất hợp lý trong suốt quá trình thi công.

8. Tư vấn và hỗ trợ báo giá từ Xây Dựng Winta

Bạn đang tìm kiếm dịch vụ thiết kế và thi công xây nhà phần thô uy tín, chuyên nghiệp? Công ty TNHH Xây Dựng Winta tự hào là đơn vị đáng tin cậy với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư dày dạn kinh nghiệm, cam kết mang đến cho bạn một ngôi nhà vững chắc, an toàn và đúng tiến độ.

Khi liên hệ với chúng tôi, gia chủ sẽ được hỗ trợ:

• Khảo sát công trình và đo đạc địa hình hoàn toàn miễn phí.

• Tư vấn phương án thi công tối ưu phù hợp nhất với ngân sách.

• Cung cấp bảng báo giá bóc tách chi tiết từng hạng mục vật tư, nhân công rõ ràng.

• Cam kết bằng văn bản không phát sinh chi phí bất hợp lý.

Đăng ký nhận thông tin báo giá chi tiết năm 2026:

Gia chủ vui lòng chuẩn bị hoặc cung cấp các thông tin  Hotline 0763 988 999