Rất nhiều băn khoăn, đắn đo khi xây dựng căn nhà nên có nhiều thắc mắc liên quan đến xây nhà, nhất là xây nhà phần thô gồm những gì? và đơn giá xây nhà phần thô bao nhiêu tiền 1m2? Trong bài viết này, Xây dựng Winta sẽ giải thích cụ thể và rõ ràng nhất để anh/ chị tham khảo và lựa chọn dịch vụ xây thô cho phù hợp.

 

Trong xây nhà ở tư nhân thường đa số chia làm 2 gói cụ thể là: xây nhà phần thô + Nhân công hoàn thiện và xây nhà trọn gói. Tùy theo nhu cầu mà Chủ đầu tư có thể chọn lựa gói giao cho nhà thầu thực hiện chỉ phần thô hay giao trọn gói (chìa khóa trao tay).

Mỗi gói thầu đều có ưu và nhược điểm khác nhau, ở bài viết này chúng tôi sẽ phân tích kỹ về gói xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện. Cụ thể như sau:

1. Xây nhà phần thô là gì? Xây nhà phần thô gồm những gì?

Xây nhà phần thô được định nghĩa ngắn gọi là thi công phần khung bê tông cốt thép từ móng đến mái và phần xây, tô tường ngăn và bao che, cũng như phần hệ thống ống âm điện nước cơ bản của ngôi nhà. Ngoài ra, còn phần nhân công hoàn thiện bao gồm: nhân công lát gạch, nhân công lắp đặt thiết bị điện nước, hoặc nhân công thực hiện khác (có thể) theo thỏa thuận của Hai bên.

Tùy theo thỏa thuận nhưng đa số phần thô được xác nhận từ phần đài cọc trở lên để nhà thầu thi công thực hiện, tức là phần cọc ép hoặc khoan nhồi được Chủ nhà thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện hoặc có thể giao khoán cho nhà thầu thi công phần thô.

Xây nhà phần thô gồm những công việc như sau:

1. Định vị và chuẩn bị mặt bằng thi công.

2. Thi công phần cọc (nếu chủ đầu tư giao khoán nhà thầu thực hiện).

3. Phá dỡ đầu cọc và định vị móng.

4. Thi công phần móng (đài và dầm móng); thi công phần âm: bể nước, bể tự hoại và hệ thống ống âm ...

5. Thi công phần cột, dầm, sàn các tầng.

6. Thi công phần mái theo thiết kế.

7. Xây tường, tô trát và hoàn thiện.

8. Thi công hệ thống ống điện nước âm tường và sàn.

9. Cung cấp nhân công ốp lát gạch nền và phòng vệ sinh.

10. Cung cấp nhân công thực hiện lắp đặt thiết bị điện nước.

11. Cung cấp nhân công thực hiện các hạng mục khác (nếu có theo thỏa thuận hợp đồng).

12. Vệ sinh công trình và bàn giao Chủ đầu tư.

2. Lợi ích của xây nhà phần thô:

2.1 Ưu điểm:

- Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu: Khi ký hợp đồng phần thô Chủ nhà tập trung cho phần xây dựng phần khung cơ bản nhà, mà thường phần này bắt buộc của một ngôi nhà và chi phí luôn cố định. Vì chưa đầu tư phần hoàn thiện cũng như nội thất nên gánh nặng về tài chính, chi phí được giảm đáng kể. Ngoài ra, Chủ đầu tư còn tiết kiệm phần thời gian vì phần thô của nhà thường hoàn thành nhanh.

- Tính linh động và thay đổi linh hoạt: sự linh động và thay đổi được thể hiện rõ nhất ở khâu hoàn thiện, Chủ đầu tư không bị bó buộc phải chọn 1 loại vật tư hoàn thiện do thầu đề xuất. Nên Chủ nhà thường có nhiều sự lựa chọn cho phần tùy chỉnh vật tư hoàn thiện, nội thất cũng như thiết bị tùy theo sở thích cũng như tài chính.

- Kiểm soát chất lượng chặt chẻ: Việc chỉ tập trung vào giám sát phần thô giúp chủ nhà kiểm soát nhiều hơn cho chất lượng công trình. Nhà thầu xây thô phải có kế hoạch và biện pháp thi công rõ ràng, chi tiết trình chủ nhà.

- Theo đặc thù nhu cầu Chủ đầu tư: đối với lĩnh vực kinh doanh như cho thuê nguyên căn thô hoặc cho thuê theo yêu cầu, thì việc thi công phần thô là nhu cầu bắt buộc việc hoàn thiện căn nhà là do bên thuê thực hiện theo mục đích, việc này đảm bảo lợi ích cho Chủ đầu tư.

2.2 Nhược điểm:

Với những ưu điểm và lợi ích mà xây nhà phần thô mang lại như Xây Dựng Winta đã nêu trên thì Chủ đầu tư cần chú ý đến các lưu ý sau:

- Dễ phát sinh chi phí xây nhà: vì chỉ phần xây thô là có chi phí cố định, nếu Chủ đầu tư không có kinh nghiệm khái toán tổng mức đầu tư rất dễ phát sinh ngân sách cho việc xây nhà.

- Quản lý tiến độ công trình khó khăn: do phân chia phần thô và phần hoàn thiện cũng như nội thất riêng nên việc quản lý tiến độ tổng thể cực kỳ phức tạp, dễ dẫn đến tiến độ hoàn thành công trình bị trễ.

- Tốn thời gian quản lý, giám sát thực hiện:  với nhiều nhà thầu cùng thực hiện công trình đòi hỏi Chủ đầu tư phải giám sát cũng như phối hợp các nhà thầu để nhằm hoàn thành công trình đạt chất lượng cũng như thời gian thi công.

3. Đơn giá xây nhà phần thô tại Đà Lạt, Lâm Đồng:

Giá xây nhà phần thô Đà Lạt, Lâm Đồng năm 2024 được Xây Dựng Winta chia ra các gói cơ bản như sau:

♦ Xây nhà phần thô - gói nhà cấp 4: 3.800.000 đồng/m2. 

Gói này áp dụng cho các công trình nhà cấp 4, một trệt (có gác lửng hoặc không gác lửng) với kết cấu móng đơn, trụ bê tông cốt thép, tường xây gạch.

Đây là đơn giá xây nhà phần thô giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo các yếu tố kỹ thuật xây dựng. Xây Dựng WINTA bảo hành kết cấu công trình 03 năm sử dụng, bảo hành chống thấm 05 năm sử dụng. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng phần thô chúng tôi hỗ trợ miễn phí phần giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế kết cấu nhà.

Đơn giá xây nhà phần thô - Gói nhà cấp 4.

♦ Xây nhà phần thô - gói nhà phố : 4.000.000 đồng/m2 đến 4.400.000 đồng/m2.

Đơn giá xây nhà phần thô - Gói nhà phố

♦ Xây nhà phần thô - gói biệt thự: từ 4.500.000 đồng/m2 đến 5.000.000 đồng/m2

Đơn giá xây nhà phần thô - Gói Biệt thự

Giá xây nhà phần thô tại Đà Lạt, Lâm Đồng được Xây dựng Winta xây dựng riêng cho đặc thù mỗi gói riêng. Đơn giá xây nhà phần thô có thể thay đổi tùy theo điều kiện thực tế mỗi công trình, tùy theo quy mô, độ phức tạp, đường vận chuyển, điều kiện thi công mỗi công trình. Vì vậy, đơn giá xây thô có thể thay đổi tăng giảm theo điều kiện mỗi công trình. Để có đơn giá xây thô thực tế, Xây dựng WINTA sẽ cử cán bộ kỹ thuật khảo sát địa hình thực tế và báo giá cụ thể.

Đơn giá xây nhà phần thô tại Lâm Đồng nêu trên chưa bao gồm Thuế VAT; phí và lệ phí xây dựng.

>>>> Tham khảo thêm bài viết: Bảng báo giá xây nhà phần thô Đà Lạt Lâm Đồng năm 2025.

4. Cách tính xây nhà phần thô:

Hệ số tính diện tích xây nhà phần thô Lâm Đồng

4.1 Hệ số tính diện tích quy đổi xây dựng:

♦ Hệ số tầng hầm:

- Bán hầm cote hầm sâu -1.5m đến - 2m so với cote +0.000 : hệ số hầm = 1.5 - 1.8;

- Hầm có cote sâu từ  -2m đến - 3.6m so với cote : +0.000: hệ số hầm = 2;

- Hai tầng hầm: hệ số hầm =3;

Ví dụ: tính diện tích quy đổi xây dựng của 1 tầng hầm có chiều sâu - 2.2m so với cote tầng trệt, với diện tích mặt bằng hầm là 100m2. Ta tính diện tích quy đổi xây dựng = 100 x 2 = 200m2 nhân với đơn giá phần thô.

♦ Hệ số móng và hệ số mái:

- Đối với móng đơn: hệ số móng = 20% diện tích tầng trệt;

- Đối với móng băng/ móng cọc: hệ số móng = 40% diện tích tầng trệt;

- Đối với móng bè: hệ số móng = 100% diện tích tầng trệt;

- Đối với mái tôn: hệ số mái = 20% diện tích tầng áp mái;

- Đối với mái tôn giả ngói = 30% diện tích tầng áp mái;

- Đối với mái ngói = 40% diện tích tầng áp mái;

- Đối với sàn bê tông cốt thép (mái phẳng) = 50% diện tích mái;

- Đối với mái bê tông cốt thép (mái xiên) = 100% diện tích mái;

- Diện tích các tầng tính 100% diện tích.

Như vậy, diện tích xây dựng phần thô quy đổi =  diện tích quy đổi tầng hầm + diện tích móng quy đổi + diện tích các tầng + diện tích mái quy đổi.

5. Một số lưu ý khi xây nhà phần thô:

Khi thực hiện xây nhà phần thô, Chủ đầu tư nên chú ý đến các vấn đề quan trọng sau đây:

5.1 Thiết kế hợp lý:

Việc cẩn trọng trong khâu thiết kế ban đầu cũng như chi tiết rất quan trọng, giúp Chủ đầu tư  phê quyệt được phương án tối ưu nhất từ phong cách kiến trúc, công năng sử dụng và đồng thời đáp ứng theo quy định của Giấy phép xây dựng. 

Xây dựng Winta thường rất chú trọng đến khâu này, việc trao đổi giữa đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư với Chủ nhà giúp tìm ra phương án thiết kế tối ưu nhất, tránh được việc thay đổi trong quá trình thi công.

5.2 Tuân thủ theo giấy phép xây dựng được cấp:

Điều này là yêu cầu bắt buộc, nhà thầu phải thực hiện kỹ càng việc định vị mặt bằng công trình chuẩn xác từ móng. Công trình phải đảm bảo khoảng lùi, lộ giới, chỉ giới xây dựng, cốt cao độ và chiều cao nhà. Việc thi công chính xác phần thô theo hồ sơ xin phép xây dựng sẽ đảm bảo cho việc tuân thủ quản lý xây dựng, hoàn công công trình.

5.3 Quản lý chất lượng công trình:

Thi công phần thô nhà được ví là xương sống của công trình. Vì vậy, việc cam kết vật tư sử dụng, yêu cầu nghiệm thu, kỹ thuật thi công phải được quy định rõ trong hợp đồng xây dựng và được giám sát, thực hiện tại công trình.

5.4 Quản lý tiến độ thi công:

Để đảm bảo tiến độ thực hiện phần thô, nhà thầu thi công phải có bảng tiến độ chi tiết cam kết, việc tuân thủ tiến độ đảm bảo cho việc Chủ đầu tư có phương án cho các hạng mục hoàn thiện đảm bảo hoàn thành công trình theo kế hoạch đã đề ra.

6. Hợp đồng xây nhà phần thô gồm những gì?

Hợp đồng xây nhà phần thô tại Lâm Đồng bao gồm các nội dung cụ thể như sau:

 - Thông tin Hai bên ký kết hợp đồng.

- Các nội dung công việc cụ thể Bên A giao thầu cho Bên B thực hiện ( và các nội dung công việc không thực hiện, các nội dụng hạng mục thương thảo hợp đồng sau ...)

- Cam kết vật tư, vật liệu đưa vào công trình sử dụng.

- Khối lượng xây dựng và chi phí thực hiện.

- Các giai đoạn thanh toán và tạm ứng.

- Các cam kết bảo hành và cam kết tiến độ thực hiện

- Quyền và nghĩa vụ Hai Bên.

- Điều khoản về tạm dừng hoặc hủy bỏ hợp đồng.

- Điều khoản chung Hai Bên...

Hợp đồng xây nhà phần thô là sự thống nhất kỹ càng trước khi xây dựng, tránh được những vướng mắc pháp lý sau này. Vì vậy, đối với Xây Dựng Winta luôn luôn chú trọng và lắng nghe ý kiến từ Chủ đầu tư, lập hợp đồng chặt chẽ, đầy đủ mọi yêu cầu cũng như nội dụng công việc cụ thể trong hợp đồng đảm bảo quyền lợi không những cho Chủ đầu tư mà còn đảm bảo quyền lợi cho nhà thầu trong suốt quá trình thi công. Hợp đồng được lập trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi Hai Bên, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng.

7. Trình tự xây nhà phần thô:

Trong quá trình xây dựng một ngôi nhà, thi công phần thô đóng vai trò quan trọng để đảm bảo rằng ngôi nhà sẽ vững vàng và an toàn. Dưới đây là các bước cơ bản để thực hiện phần thô của ngôi nhà:

Chuẩn bị công trình: Chuẩn bị mặt bằng thi công cực kỳ quan trọng. Bao gồm: cắm mốc xác định ranh đất, ký biên bản giáp ranh, giác móng, chuẩn bị mặt bằng tập ký vật tư. Phải xác định cố định vị trí công trình trước khi xây dựng.

Xây dựng móng: Móng là phần nền tảng của ngôi nhà, có thể gồm móng ép cọc, móng bè, móng đào hoặc móng kèo tường...

Xây dựng khung cột và sàn: Bước này liên quan đến việc tạo ra khung cột, khung sườn, cột, dầm và sàn, hình thành cấu trúc chính cho ngôi nhà.

Lắp kèo và mái: Sau khi hoàn tất việc xây dựng khung cột và sàn, tiếp theo là gắn kèo và mái để ngôi nhà được bảo vệ khỏi các yếu tố thời tiết.

Xây dựng tường và nền: Giai đoạn này bao gồm việc xây tường, làm nền và lát gạch, hoàn thiện bề mặt bên ngoài ngôi nhà..

Trình tự này là những bước cơ bản trong việc xây dựng phần thô của một ngôi nhà. Tuỳ thuộc vào yêu cầu của từng dự án cụ thể, trình tự có thể thay đổi. Chúc bạn đạt được thành công trong việc xây dựng ngôi nhà của mình!

8. Các ưu đãi và khác biệt Xây Dựng Winta về thi công xây nhà phần thô:

Bạn đang tìm kiếm dịch vụ xây nhà phần thô chất lượng tại Đà Lạt? Công ty TNHH XD WINTA tự hào là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng, chuyên cung cấp các giải pháp xây nhà phần thô đáng tin cậy và chuyên nghiệp. Với đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư dày dạn kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến cho bạn một ngôi nhà vững chắc, an toàn và đúng tiến độ.

Chúng tôi hiểu rằng từng công trình đều mang trong mình những mong đợi riêng của khách hàng, vì vậy chúng tôi luôn lắng nghe và tư vấn tận tình để đáp ứng đúng nhu cầu và ý tưởng của bạn. Từ việc chuẩn bị mặt bằng, xây dựng móng cho đến cấu trúc khung, chúng tôi sử dụng các vật liệu chất lượng cao, kết hợp công nghệ hiện đại để đảm bảo độ bền và khả năng chịu lực tối ưu cho ngôi nhà của bạn.

Hãy đến với dịch vụ xây nhà phần thô của công ty TNHH XD WINTA để hiện thực hóa ước mơ về một ngôi nhà hoàn hảo tại Đà Lạt. Chúng tôi không chỉ xây dựng, mà còn kiến tạo không gian sống lý tưởng cho gia đình bạn. Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá chi tiết!

9. Một số hình ảnh và video thi công phân thô thực tế của XD WINTA:

 

 

 

10. Liên hệ Xây dựng Winta tư vấn và báo giá thi công xây dựng phần thô nhà: